Жилье бизнес-класса за городом

Сегодня на рынке загородной недвижимости под брэндом "Коттеджный поселок" можно увидеть сотни предложений. Особенно много их строится по окраинам и вокруг крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург. И хотя большинство все-таки рассматривает дом в коттеджном поселке, как дополнительное жилье (при обязательном наличии квартиры в городе), доля людей, выбирающих загородный дом в качестве основного места жительства неуклонно растет. Существует различные мнения относительно того, какое домовладение лучше покупать: в садоводстве, в деревне, расположенной недалеко от города или в одном из коттеджных поселков. Безусловно, существуют и плюсы и минусы у каждого из этих решений.

 

 

Что же следует понимать под определением коттеджный поселок?  Какими характеристиками он должен обладать? Сегодня коттеджным поселком называют не только комплексы домов, выполненных в едином архитектурном стиле, но и всевозможные мультиформатные начинания девелоперских компаний, и, даже просто предлагаемые к розничной продаже массивы земли, поделенные на участки по 10 соток. Не трудно догадаться, что продавцы земли в таком коттеджном поселке сами даже не представляют, как это коттеджное поселение будет выглядеть после его самостоятельной застройки покупателями, и когда вообще он будет застроен, обеспечен дорогами и коммуникациями. И все же, на наш взгляд для любого коттеджного поселка должны иметь место следующие объединяющие дома (земельные участки) в единый комплекс характеристики:

 

- единый генеральный план (проект планировки и межевания) коттеджного поселка

 

- индивидуальные дома (коттеджи) составляют не менее 50% от объектов застройки поселка (остальное м.б. дуплексы, квадроксы, таунхаусы и т.п.)

 

- правовой статус земли позволяет вести на ней строительство коттеджей, т.е. земля должна быть ИЖС, ДНП или МЖС (что указывается в документах на право собственности на участок)

 

- подведение общепоселковых сетей, коммуникаций и дорог осуществляется централизовано, получены технические условия на необходимые мощности, имеется в наличии разрешительная документация на строительство сетей, четко обозначены этапы строительства, сроки финансирования и ввода в эксплуатацию, осуществляется своевременное финансирование подведения коммуникаций

 

- в проекте планировки и межевания предусмотрена автономная социальная инфраструктура для поселка коттеджной застройки (детские и спортивные площадки, зоны отдыха, магазин, аптека, досуговый комплекс и т.д.)

 

- собственником всего массива земли является одна компания, централизованно  осуществляющая строительство и продажу объектов в коттеджном поселке

 

Кроме того, как мы уже упомянули выше, поселок из коттеджей может и не иметь единого стиля застройки, но в серьезных проектах, как правило, фирма-застройщик осуществляет строительство домов по собственным проектам, предлагая их на выбор клиенту. Встречается даже, что компания документально закрепляет обязанность покупателя осуществлять строительство гаражей, бань, заборов в определенном стиле, что несомненно положительно сказывается на внешнем виде всего комплекса коттеджей в поселке. Те же проекты, где реализуются только земля, а покупатель может строить на своем участке земли все, что ему захочется, назвать коттеджными поселками можно с большой натяжкой. Ведь не ясно, можно ли будет назвать коттеджем, то что он построит, и не будет ли его участок поражать остальных жителей коттеджей поселка густотой своих крапивных зарослей еще лет 10-15. Лучшее жилье предлагают коттеджные поселки бизнес класса Спб.

 

Исходя из вышеизложенного, мы решили осветить тему коттеджного поселка, что бы помочь нашим читателям понять специфику приобретения домовладения в таком загородном поселении и некоторые нюансы их будущей жизни в коттеджном поселке. Для этого вашему вниманию предлагаются информационные блоки, расположенные ниже.

 

Какие бывают коттеджные поселки?  

 

Чтобы ответить на этот вопрос, мы провели классификацию коттеджных поселков исходя из их признаков:

 

По правовому статусу земли, коттеджный поселок может располагаться:

 

- на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

 

- на землях для ведения дачного хозяйства (ДНП)

 

- на землях под малоэтажное жилищное строительство (МЖС)

 

К сожалению, нередки случаи, когда так называемый коттеджный поселок выходит на рынок со статусом земли, который не позволяет осуществлять на ней строительство. Как правило, земля при этом имеет сельскохозяйственный вид использования, но компания застройщик "обещает", что скоро они поменяют ее статус. Продажа участков или участков с подрядом на строительство в таком коттеджном поселке происходит по так называемым "предварительным" договорам, по которым фирма практически не несет никакой ответственности, и, что не удивляет, деньги хочет получить до приведения в соответствие статуса земли. В данном случае покупатель несет серьезные риски: как риск того, что земля никогда не будет переведена, так и риск банкротства такой компании, поскольку крупные и финансово состоявшиеся игроки загородного рынка не допускают таких "шалостей" и выводят проекты на рынок юридически чистыми и подготовленными.

 

Также, во многих рекламных материалах по продаже коттеджей в поселках со статусом земли ДНП, заявляется о возможности регистрации по месту жительства (прописке) в таких коттеджах. В большинстве случаев это обман, поскольку прописка в доме ДНП возможна лишь в том случае, если это ДНП находится в черте официального населенного пункта - деревни или поселка, тогда как в черте населенного пункта в подавляющем большинстве случаев статус земли будет ИЖС, а не ДНП. Таким образом, по признаку возможности прописаться в доме, можно дополнительно классифицировать коттеджные поселки, как поселоки с возможностью прописки (ИЖС, МЖС) или без такой возможности (Дачный поселок или коттеджный поселок ДНП). 

 

По формату жилой застройки, коттеджный поселок может быть:

 

- поселком коттеджной застройки (когда в соответствии с проектом планировки и межевания территория поделена на индивидуальные участки, которые застраиваются именно индивидуальными жилыми домами - коттеджами)

 

- поселком мультиформатной малоэтажной застройки (когда доля индивидуальных коттеджей составляет не менее 50% объектов жилой застройки, а остальное подлежит застройке сблокированными домами (дуплексы, квадроксы, таунхаусы) или многоквартирными домами, как правило до 3-х этажей включительно).

 

Отдельно стоит отметить, что строительство таких объектов, как таунхаусы  при статусе земли коттеджного поселка - ДНП, не допустимо! Впрочем, как и многоквартирных домов не зависимо от их этажности.

 

Те же из поселков, в которых превалируют сблокированные и многоквартирные жилые дома, а доля индивидуальных коттеджей с земельными участками незначительна, правильнее называть малоэтажными жилыми комплексами (МЖК). Поскольку последние отличаются от коттеджных поселков большим количеством жителей, меньшими площадями частных земельных участков и увеличенной плотностью застройки. Как следствие, в малоэтажных жилых комплексах цена за 1 кв.м. жилья значительно ниже, контингент проживающих - это средний и эконом класс, меньше тишины и пространства, как правило, имеет место рядовая застройка улиц, что обуславливает отличие в общем архитектурном стиле МЖК от более разряженной застройки коттеджного поселка.

 

По стоимости жилья, коттеджные поселки условно можно разделить на классы:

 

- элитный коттеджный поселок (стоимость домовладения свыше 30 млн. рублей)

 

- коттеджный поселок бизнес-класса (стоимость домовладения от 15 до 30 млн. рублей)

 

- коттеджный поселок среднего класса (от 5 до 15 млн. рублей за дом с участком)

 

- коттеджный поселок эконом (до 5 млн. рублей за домовладение)

 

Безусловно, стоимость, это основной, но не единственный критерий разделения коттеджных поселков на вышеуказанные классы. Как правило, чем выше класс коттеджного поселка, тем больше внимания уделяется обустройству территории общего пользования, ландшафтному дизайну, качеству услуг и т.п. Покупая дом в коттеджном поселке, приобретают и соответствующий образ жизни, которому придется соответствовать. Это прямо отражается и на расходах по содержанию такого дома, которые зачастую могут в разы превышать расходы на содержание городской квартиры. Желательно это учитывать заранее, еще на стадии выбора коттеджного поселка.